De Vlaamse regering werkt aan een herziening van de regels rond verontreinigde bodem, en die wijzigingen kunnen nieuwbouwwoningen merkbaar duurder maken. Volgens de sector dreigen bouwprojecten sterk in prijs te stijgen, met als gevolg dat die meerkost uiteindelijk wordt doorgerekend aan de eindkopers. Het gaat om een dossier dat de bouwsector en de woningkoper rechtstreeks raakt.
Het belangrijkste punt van zorg betreft de aansprakelijkheid voor historische vervuiling. Bouwers zouden volgens de huidige voorstellen aansprakelijk kunnen worden gesteld voor bodemverontreiniging die ze zelf niet hebben veroorzaakt. Dat maakt het opstarten van projecten op bepaalde terreinen financieel veel risicovoller. Voor een ontwikkelaar betekent dat dat een terrein met een onbekend verleden niet langer zonder meer als uitgangspunt kan dienen, omdat de kosten voor een eventuele sanering moeilijk vooraf in te schatten zijn.
De beroepsvereniging BVS waarschuwt dat die onzekerheid zich zal vertalen in hogere projectkosten. Kopers van bouwgrond of van nieuwe projecten zouden daarbij een zogenaamde risicopremie kunnen moeten betalen. Die premie zou bovenop de gewone prijs komen en dient om het financiële risico van de ontwikkelaar af te dekken. Het principe is eenvoudig: wie het risico draagt, rekent het door in de prijs, en die prijs komt uiteindelijk bij de koper terecht.
Volgens een bijkomende bron kunnen de extra kosten oplopen tot tienduizenden euro's per woning. Dat bedrag is een indicatie en geen vaste raming, want het hangt sterk af van de definitieve regels en van de concrete toestand van elk terrein. Een licht vervuild perceel en een zwaar vervuild perceel vragen immers een heel andere aanpak, en dus ook een andere kostenpost. Precies daarom blijven de cijfers voorlopig vaag voor wie een woning of grond wil kopen.
Dat is ook het belangrijkste element in het huidige dossier: de regels zijn nog niet definitief. De Vlaamse regering is het overleg nog aan het voeren, en de betrokken partijen formuleren hun bezwaren en voorstellen in die fase. Voor kopers en bouwers blijft het daardoor onduidelijk welke kosten er concreet op hen afkomen. Wijzigingen in de tekst kunnen de impact op de prijs dus nog sterk beïnvloeden, in de ene of de andere richting.
Het dossier raakt aan een bredere vraag: hoe moet de verantwoordelijkheid voor bodemvervuiling worden verdeeld tussen de huidige eigenaar of ontwikkelaar en de partijen die de vervuiling in het verleden hebben veroorzaakt? Dat is geen theoretische discussie. Het antwoord bepaalt in grote mate of nieuwbouw in Vlaanderen betaalbaar blijft en hoeveel risico projectontwikkelaars bereid zijn te nemen, zeker op terreinen waar de historiek niet altijd duidelijk is. Voor het Vlaamse woonbeleid is die afweging daarom niet van ondergeschikt belang.
De komende maanden zal duidelijk worden welke kant de regering opgaat. Tot dan blijft de situatie open: de sector waarschuwt voor duurdere projecten, en de kopers van nieuwbouw moeten afwachten welke meerkost er uiteindelijk op hun aankoopprijs wordt gezet.
2
